KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ VE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

 

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

 

TANIM: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

 

Kira sözleşmesi karşılıklı borç ilişkisi doğurur bu ilişki şahsi nitelikte bir borç olup ancak sözleşmenin tarafları için hüküm ifade eder.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLAR KİMLERDİR?

 

Kira sözleşmesinde kiralayan ve kiracı olmak üzere iki taraf vardır

 

Kiralayan: Taşınır ya da taşınmaz mal veya hakkı kiraya veren kişidir.

 

Kiracı: Belli bir ücret karşılığı geçici bir süre için faydalanan kişidir.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN KONUSU NEDİR?

 

1-)Taşınır (menkul) mallar: Türk Medeni Kanunun 762. maddesine göre nitelikleri itibariyle bir yerden bir yere taşınabilen maddi şeyler ile edinmeye elverişli olan mallar.

 

2-)Taşınmaz (Gayrimenkul) mallar: Türk Medeni Kanunun 704. maddesine göre taşınmaz mallar, arazi, tapu kütüğüne aynı sayfaya kayıtlı bağımsız bölüm ve sürekli haklar ile kat mülkiyet kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

 

3-)Haklar: Ticari işletme hakkının kiralanması, İhtira haklarının işletilmesinin devri, fikir ve sanat eserleri üzerindeki işletme hakkının devri, avlanma hakkının devri gibi haklar konu olmaktadır.

 

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ NASIL OLMALIDIR?

 

Kural olarak kira sözleşmesi bir şekle bağlı değildir. Sözlü yapılabileceği gibi yazılı da yapılabilir. Ancak kira ilişkisinin ispatı açısından yazılı yapılmasında yarar vardır.

 

KİRA SÖZLEŞMESİ UYUŞMAZLIĞINDA İSPAT NASIL OLMALIDIR ?
 

Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu olmadığından kira ilişkisinin varlığının ve içeriğinin ispatı sözlü kira akitlerinde önem kazanmaktadır.

Noterce düzenlenmiş ya da onaylanmış kira sözleşmelerinde imza inkârı mümkün olmadığından kira ilişkisini inkâr etmek de mümkün değildir.

Ancak adi kira sözleşmesinde imzaNIN inkarı halinde bilirkişi aracılığıyla imza incelemesi yaptırılıp varılacak neticeye göre çözümlenme yapılmaktadır.

 

KİRA SÖZLEŞMESİ YAZILI VE DAVALI DURUŞMAYA GELMEZ İSE NE OLUR?

 

 “Duruşmaya gelmemesi halinde davacı tarafından davaya dayanak yapılan kira sözleşmesi altındaki imzanın kendisine ait olduğunu kabul etmiş sayılacağının ve mevcut delillere göre karar verileceğinin” yazılı olduğu isticvap davetiyesi gönderilir.

 

KİRA SÖZLEŞMESİ SÖZLÜ İSE VE DAVALI SÖZLEŞMEYİ İNKAR EDİYOR İSE 

Davalı kiracılık ilişkisini inkar ederse, kira sözleşmesinin varlığı davacı tarafından ispat edilmelidir. Burada yıllık kira miktarına göre tanık dinlenebilir ya da yemin teklif edilebilir

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ VE SÜRESİNDE UYUŞMAZLIK SÖZ KONUSU İSE 

Yazılı belge varsa bunun aksi yine yazılı belge ile ispatlanacağından aynı NİTELİKTE yazılı belge istenir.

Sözlü yapılmış sözleşmelerde ise başlangıç ve süresi yönünden tarafların her zaman tanık dinletme imkanları vardır. Ancak ispat konusunda elektrik, doğalgaz ve su abonman tarihlerinden yararlanılabilir.

Davacının kira başlangıç tarih ve süresi olarak bildirdiği tarihe davalının karşı çıkması halinde, ispat külfeti davacıda olduğundan davacının bu iddiasını kanıtlaması zorunludur. Davacı kanıtlayamadığı takdirde davalının bildirdiği tarih ve süreye itibar etmek gerekir.

 

SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELLERİ ÜZERİNDEKİ UYUŞMAZLIK

 

Yıllık kira miktarı tanık dinleme sınırının, altında ise tanık dinlenebilir, üzerinde ise  tanık dinlenemez. Yemin ettirmek suretiyle çözümlenebilir. Ancak davalının muvafakati halinde tanık dinlenebilir.

 

Davacı kira bedeli olarak bildirdiği miktarı kanıtlamak zorundadır. Kanıtlayamaz ise davalının kabul ettiği miktar kira bedeli olarak kabul edilmektedir.

 

TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ MAHKEME 

Mahkemelerin görevleri kanunlarla belirlenir. Görev kamu düzeni ile ilgilidir. Yargılamanın her aşamasında mahkemece res’en göz önünde bulundurulur.

Sulh Hukuk Mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

Kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesinde İcra Mahkemeleri görevlidir.

 

YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davalarında yetkili mahkeme davalının ikametgâhının olduğu yer mahkemesi ya da sözleşmenin icra olunacağı yer (taşınmaz malın bulunduğu yer) mahkemesidir.

 

DAVANIN TARAFLARI KİMLERDİR. 

Her davada olduğu gibi tahliye davalarında da davacı ve davalı olmak üzere iki taraf vardır.

Kural olarak tahliye davası kiralayan tarafından açılır. Zira kiralayan sözleşmenin tarafı olup yetkisini sözleşmeden almaktadır. Sözleşmeden kaynaklanan bu yetkiyi kullanabilmesi için kiralayanın malik olması gerekmez. Ancak kiralayan birden fazla kişiyse aralarında zorunlu dava arkadaşlığı vardır bu nedenle de davanın birlikte açılması gerekmektedir.

Eğer taşınmazı kiraya veren ile malik farklı kişiler ise kiralayan durumunda olmayan malik; Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde sayılan davaları ve kira bedellerinin kendisine ödenmesini sağlamak amacıyla ihbar göndermek koşuluyla temerrüde dayalı ve iki haklı ihtardan kaynaklanan tahliye davalarını açabilir.

 

TAPUSUZ TAŞINMAZIN MALİKİ TARAFINDAN DA TAHLİYE DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Tapusuz bir taşınmaza malik olan kişide tahliye davası açabilir. Malikin tahliye davası açabilmesi için mutlaka taşınmazın tapulu olması gerekmez. Tapusuz taşınmazı haricen satın alan kimse de yeni malik sıfatıyla dava açabilir.

 

TAŞINMAZI YENİ SATIN ALAN YENİ MALİK TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?

 

Öncelikle yeni malik önceki malik veya kiralayanın yapmış olduğu sözleşmeye göre halefiyet gereği sözleşmenin sonunda dava açabilir. Ancak sözleşmenin süresi uzun ise yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla 6 ay sonra ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açabilir.

Kiralananda önceden pay sahibi olan kimse daha sonra taşınmazdan başka bir pay satın alması halinde yeni malik sayılamayacağından Türk Borçlar Kanunun 351. Maddesinde belirtilen haktan faydalanarak tahliye davası açamaz.

İntifa hakkını sonradan kazanan kişi de Türk Borçlar Kanununun 351. Maddesinde de öngörülen imkândan yararlanarak dava açabilir.

Türk Medeni Kanununun 705. maddesi uyarınca kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme ilamı ile tescilden önce de malik olunabileceğinden bu yolla malik olan kişide temliki tasarruflardan sayılamayan tahliye  davası  açma hakkına sahiptir.

Kiralayan ve önceki malik dava hakkını yeni malike devretmiş ise yeni malik önceki malik ve kiralayanın keşide ettiği ihtara dayanarak davaya devam edebilir. Dava hakkının devir edilmemiş olması durumunda yeni malikin açılmış davaya devam etme olanağı yoktur.

 

 

TAHLİYE DAVALARI KİMLERE KARŞI AÇILIR?

 

Tahliye davalarının kimler aleyhine açılacağının iyi tespit edilmesi gerekir.

Husumetin yanlış kişiye yöneltilmesi davanın reddi nedenidir.

Husumet yargılamanın her aşamasında mahkemece res’en dikkate alınır.

Tahliye davası sözleşmenin tarafı olan kiracı aleyhine açılır.Kiracı birden fazla ise hepsi aleyhine açılması gerekir.

Kiracının ölmüş olması halinde tahliye davası kiralanan taşınmazda oturan mirasçıya karşı açılır. Şayet kiracı dava devam ederken ölmüş ise tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.

Kiralanan taşınmaz kiracı tarafından sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişiye devredilmiş ise devralan üçüncü kişi fuzuli şağil durumundadır. Bu durumda kiracıya sözleşmeye aykırılıktan üçüncü kişiye karşıda fuzuli işgalden dava açılması gerekir.

Kiracılar birden fazla ise birisi tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Zira aralarında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Sözleşmede başlangıçta birden fazla kiracı olup ta sonradan bir kısmı taşınmazı fiilen terk etmiş ise dava taşınmazda oturmaya devam edenler hakkında açılır.

 

 

AİLE KONUTU OLARAK KULLANILMAKTA OLAN TAŞINMAZLARDA DAVA KİME KARŞI AÇILMAKTADIR ?

 

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazandığı sözleşmelerde, davanın karı kocaya birlikte açılması gerekir.

 

ALT KİRA SÖZLEŞMESİNDE DAVA KİME KARŞI AÇILMALIDIR?

 

Kiracı konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını almak koşuluyla kiralananı başkasına kiralayabileceği gibi, kullanım hakkını da devredebilir. Devir halinde kiracı devreden çıkar, onun yerine yeni kiracı geçer. Kira paralarından yeni kiracı sorumlu olur. Bu halde husumet yeni kiracıya yöneltilir. Asıl kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde alt kira sözleşmesi de sona erer.

 

SÖZLEŞME PAYDAŞLARLA İLGİLİ İSE DAVA KİME KARŞI AÇILMALIDIR?

Kira sözleşmesi paydaşlar hakkında yapılmış olabilir. Paylı mülkiyette bir paydaş kendi payını diğer paydaşa kiralayabilir. Ancak kural olarak paydaş kiracısı paydaş aleyhine tahliye davası açamaz. Şayet açılırsa bu dava dinlenmez. Yalnız paydaş kiracısı paydaş hakkında kira bedelinin ödenmesinde temerrüt, iki haklı ihtar ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshi davası açabilir ve lehine  karar verilebilir ancak bu kararın sağlanamaz.

 

 

KİRACI TÜZEL KİŞİ(ŞİRKET, VAKIF, DERNEK, KOOPERATİF …) İSE DAVA KİME AÇILMALIDIR?

Davanın tüzel kişiye karşı açılması gerekmektedir.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ NE KADARDIR? 
 

Taraflar kira süresini serbestçe belirleyebilirler. Kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılabileceği gibi süresizde yapılabilir.

Kira sözleşmesinde belli bir süre belirlenmiş ise buna belirli süreli kira sözleşmesi denir.

Süre belirtilmemiş ise süresiz kira sözleşmesi söz konusudur. Sözleşmede süre belirtilmemiş ise de sözleşmede yıllık kira miktarı belirtilmiş ise bu sözleşmenin yıllık olduğunun kabulü gerekir

Bazı özel yasalarda kira sözleşmesinin süresine sınırlama getirilmiştir.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ ŞARTLARI NELERDİR?

 

Türk Borçlar Kanunun 347. maddesine göre belli süre için düzenlenmiş kira sözleşmelerinde kiracı sözleşmenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme  aynı şartlarda bir yıl uzamış olur.

Bu maddeye göre kira sözleşmesinin uzatma hakkı kiracıya tanınmıştır. Kiralayan şartları varsa, tahliye davası açabilir. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Süre bitiminden sonra kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kira sözleşmesi, kira bedeli dışında  aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. (TBK 347)

 

KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENMELİDİR?

 

Kira parası Türk Lirası olabileceği gibi altın ya da yabancı para cinsinden de belirlenebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Kira parası kiralayanın kabulü halinde çek ya da senetle de ödenebilir.

 

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ NASIL OLMAKTADIR

 

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli bir önceki kira yılının üreteci fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

 

KİRA BEDELİNİN ÖDEME SÜRESİ NE ZAMANDIR?

Kira bedelinin ödeme zamanı taraflarca kira sözleşmesinde kararlaştırılabilir. Buna göre kira bedeli sözleşmede kararlaştırılan günde ödenmesi gerekir.

Kira bedelinin ödenmesi; aydan aya ya da yıldan yıla yahut yıl içerisinde belli dönemlerde olabilir.

Kira bedeli genellikle aydan aya Peşin olarak ödenir. Kira sözleşmesinde aydan aya peşin ödeneceği kararlaştırılmış ise kira bedeli o ayın en geç üçü akşamına kadar ödenmesi gerekir.

Eğer ayın belli günü ödeme günü olarak belirtilenmiş ise bu tarihte ödenir.

Kira sözleşmesinde ayın ortası veya sonu tabirleri de kullanılmaktadır.

Her ayın başı birinci günü, ayın sonu sonuncu günü, ortası tabiri ise ayın on beşinci gününü ifade eder.

Borcun ifası için gün belirtilmeksizin sadece ay belirlenmişse, bundan o ayın son günü anlaşılır.

İfa zamanı veya sürenin son gününün tatile gelmesi halinde ödeme zamanı tatili takip eden ilk güne geçer.

 

ÖDEME YERİ NERESİDİR?

Kira bedeli kural olarak kiralayanın ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir. Kiracı kira bedelini elden değil de PTT aracılığı ile göndermek isterse masrafı kendisine ait olmak üzere konutta teslim edilmesi şartıyla göndermesi gerekir.

Kiracı tarafından kira bedelinin konutta ödemeli olarak gönderilmesine rağmen kiralayan ödemeyi almaktan kaçınırsa mahkemeden tevdi mahalli tayin ettirmesi gerekir. Kiracı, tevdi mahalli kararı aldıktan sonra kira paralarını bu tevdi mahalline depo etmek suretiyle borcundan kurtulur.

 

BİRDEN FAZLA SEBEBE DAYANARAK DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Tahliye davalarında birden fazla sebebe dayanarak tahliye davası açılabilir. Bu sebeplerden hangisi sabit görülürse o sebepten tahliye kararı verilir sabit olmayan diğer nedenlerden dolayı ise ret kararı verilir.

 

DAVA AŞAMASINDA SULH OLMA(ANLAŞMA) VE KİRALANANIN TAHLİYE EDİLMESİ HALİNDE YARGILAMA NASIL DEVAM EDER?

Taşınmaz yargılama devam ederken tahliye edilmiş ise konusu kalmadığından tahliye konusunda bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilir.

Tahliye için anahtarın teslim edilmesi gerekir.

Kiralanan terk edilmiş olmakla birlikte anahtar teslim edilmemiş ise, bu tahliye olarak kabul edilemez. Bu halde yargılamaya devam edilip hüküm kurulması gerekir.

 

SÖZLEŞMEYİ KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI NEDİR?

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

 

KİRACININ SORUMLULUKLARI NELERDİR?

Kiracının kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, temizlik ve bakım giderlerini karşılama, ayıpları kiraya verene bildirme, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma gibi sorumlulukları vardır.

 

GEÇİCİ TAHLİYE DAVASI NEDİR?
 

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Onarımın yapılması kiralananın tahliyesini gerektiriyorsa bu onarım süresince kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir.

 

Geçici tahliyeye karar verilebilmesi için tamiratın zorunlu olması gerekir. Bu tamiratın zorunluluğu bilirkişi ile mahallinde keşif yapılarak belirlenir.

Geçici tahliye davalarında herhangi bir süre kısıtlaması yoktur sözleşmenin devamı süresince her zaman açılabilir. Ancak onarım ruhsatının mutlaka alınması gerekir. Dava sırasında da önceden başvurmak suretiyle ruhsat alınması mümkündür.

 

SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK NEDENİNE DAYALI TAHLİYE DAVALARI

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Bu özeni göstermeyerek kiralananı tahrip etmek, şeklini değiştirmek gibi eylemler akde aykırılığı oluşturur. Akde aykırılık için mutlaka kiralanana zarar verilmesi gerekmez. Kiralananın kullanımıyla ilgili aykırılık da sözleşmeyi ihlaldir.

Kiracının kira müddeti boyunca komşuluk ilişkilerine uyması, rahatsız edici hareketlerden kaçınması  gerekir.

Kira sözleşmesinde kiralananın ne maksatla kullanılacağı belirtilmiş ise o maksatla kullanması gerekir. Buna uymayarak kullanma biçimini(tahsis amacını) değiştirirse akde aykırılık olur.

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası sözleşme süresince her zaman açılabilir.

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açma hakkı kiralayana aittir. Kiralayan olmayan malikin dava açma hakkı yoktur.

Kiracılar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan birinin akde aykırı davranışı diğerlerini de etkiler. Ancak davanın tüm kiracılara birlikte açılması gerekir.

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle kiracıya tespit edilen akde aykırılığın belli bir sürede giderilmesi için ihtar gönderilmesi gerekir.

Öncelikle ihtar keşide edilerek, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirilmesi için makul bir süre verilmelidir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün olmak zorundadır. Verilen bu süre içinde eski hale getirilirse dava açılamaz. Eğer süreden sonra yerine getirilmişse dava hakkı doğar.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez.

Kiraya verenin yazılı rızası olmamasına rağmen kiralanan bir başka kişiye devir edilmiş ise akde aykırılık oluşur.

Sözleşmede ortak alamaz hükmü varsa yanına kiracının ortak alması da akde aykırılığı oluşturur. Bu gibi durumlarda ihtarla bu durumun makul sürede giderilmesi istenir. Gidermediği takdirde kiralayanın dava açma hakkı doğar.

 

Burada en önemli durum kiralayanın zımni muvafakatidir. Kiralayan sözleşmeye aykırı davranıldığını bildiği halde uzun süre bu olaya ses çıkarmamışsa kiracının bu eylemine icazet vermiş sayılır. Diğer bir değişle kiralayanın muvafakatinin varlığı kabul edilir. Bu durumda davacının tahliye istenmesinde iyi niyetli olduğu kabul edilemez. Kiracı, kiralayanın zımni muvafakati olduğunu savunması halinde bunu her türlü delil ile kanıtlayabilir.

 

Akde aykırılık halinin kiralananın kullanılmasıyla ilgili olması gereklidir. Kullanılmasıyla ilgili olmayan sadece sözleşmenin bir maddesinin ihlali akdin feshini gerektirir. Tahliyeyi gerektirmez.

Basit bir işçilik ile her an için yerine getirecek bir olgu akde aykırılık olmaz.(kalorifer peteğinin kiracı tarafından sökülmesi … gibi)

 

KİRALANANIN AÇIKTAN FENA KULLANILMASI HALİNDE DAVA HAKKI?

Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda ihtara gerek olmadan her zaman dava açılabilir.İhtarname ile sözleşmeye uygun hale getirilmesi mümkün olmayan hususlar açıktan fena kullanma olarak nitelendirilir. İhtarname ile eski hale getirilebilen hususlar ise akde aykırılıktır.

Kiralananda; fuhuş yaptırmak, yangın çıkartmak, kiralananı randevu evi olarak çalıştırmak, kumar oynatmak, kiralayan ve ailesine hakaret etmek… açıktan fena kullanma hallerine örnek olarak gösterilebilir.

 

TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Ödenmeyen kira borcundan dolayı kiralayanın “Kira parasının belirtilen sürede ödenmediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini” belirtmesine dayanan dava türüdür.

İhtarda en az otuz günlük ödeme mühleti tanınmalıdır.

 

Ödeme emrinin tebliği üzerine verilen süre içinde kiracı kira parasını ödemez ve itiraz ederse kiralayanın iki seçimlik hakkı vardır. Bunlardan biri İcra Hakimliğine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmak, diğer hakkı ise genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesine dava açarak itirazın iptali ve tahliye isteminde bulunmaktır.

 

TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA DAVA HAKKI KİMLERDEDİR?
 

Temerrüt ihtarı kural olarak sözleşmenin tarafı olan kiralayan tarafından gönderilir.

Tahliye davası da kiralayan tarafından açılır.

Kiralayan birden fazla ise sözleşmede birinin diğerlerini temsil edeceğine dair yetki verilmemiş ise ihtarın bütün kiralayanlar tarafından çekilmesi ve davanın da tüm kiralayanlar tarafından açılması gerekir.

Kiralayanın ölümü halinde ihtarın tüm mirasçılar tarafından çekilmesi gerekir. Davanın da mirasçıların tümü tarafından açılması gerekir.

 

KİRALAYAN DURUMUNDA OLMAYAN  MALİK DAVA HAKKINI NASIL KULLANABİLİR?

Kiralayan durumunda olmayan malikin temerrüt nedenine dayalı olarak dava açabilmesi için temerrüt ihtarından önce kiracıya ihtar göndererek mülkiyet hakkına dayanarak kira paralarının kendisine ödenmesini istemiş olması gerekir. Bu ihtara rağmen kiranın ödenmemesi halinde temerrüt ihtarı göndermek suretiyle tahliye davası açabilir. Kiralananı iktisap eden yeni malik içinde durum aynıdır.

Burada önemli olan husus ihbar koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğidir. Zira kiracının sözleşmenin tarafı olmayan kişiye kira bedeli ödeme zorunluluğu yoktur.

Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde ihtarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından çekilmesi ve davanın da pay ve paydaş çoğunluğunca açılması gerekir.

Elbirliği halinde mülkiyette ise temerrüt ihtarının tüm ortaklar tarafından çekilmesi ve yine davanın da tüm ortaklar tarafından birlikte açılması gerekir.

 

TEMERRÜT DAVASINDA NE ZAMANA KADAR DAVA
AÇILMALIDIR?

Kiracının ihtara rağmen verilen süre içerisinde istenilen kira parasını ödememesi halinde temerrüt olgusu gerçekleşmiş olur. Sürenin dolması ile dava hakkı doğar. Başka bir söyleyişle ihtarnamede verilen 30 günlük sürenin sonunda davanın açılması gerekir. Dava bu süre dolmadan açılamaz. Bu süre dolduktan sonra her zaman dava açılabilir. Ancak dönem sonunda sözleşme yenilenmiş veya yeni bir sözleşme yapılmış ise bu takdirde eski döneme ilişkin ihtarnameye dayalı olarak dava açılamaz. 30 günlük süre ihtarın tebliğinden itibaren başlar. İhtarın tebliğ edildiği gün hesaba katılmaz.

 

KİRA PARASININ ÖDEMESİ NASIL VE NEREDE OLMALIDIR?

Kira parası kural olarak alacaklı durumda olan kiralayanın yerleşim yerinde ödenir.

Ancak ödeme konusunda taraflar arasında bir teamül oluşmuşsa bu teamüle uygun şekilde ödeme yapılabilir. Böyle bir teamül oluşabilmesi için ödeme şeklinin aynı tarzda uzun süre yapılmış olması gerekir.

Kira parasının PTT ile konutta teslimli olarak gönderilmesi halinde masrafının kiracı tarafından karşılanması gerekir.

Kira parası net gönderilmesi gerekir. Kira parasından kesinti yapılamaz.

Kiralayan kira parasını PTT ye giderek almak zorunda olmadığından Adi posta ile gönderilen kira parası uygun ödeme sayılmaz. Ancak kiralayan bu parayı PTT den çekerse sorun yoktur.

Kiracı kira parasını ödemek istediği halde kiralayan kira parasını almaz ise tevdi mahalli tayin ettirerek tevdi mahalline yapılan ödeme ile borçtan kurtulur.

Kira parası süresi içinde Konutta Teslimli olarak PTT ile gönderilmiş olup da, kiralayan kirayı almaz ise kiralayanın temerrüdü olur. Kiracının temerrüdünden bahsedilemez.

Kiralayan her hangi bir itirazı kayıt ileri sürmeksizin bir ayın kirasını aldığına dair makbuz vermiş ise bu takdirde önceki diğer aylar kirasını da almış sayılır

Kiracı ödeme iddiasını kanıtlamak zorundadır.

Bu konudaki uyuşmazlıklarda ödemeye ilişkin bilgi ve belgeler incelenir. Kira miktarının yıllık tutarına göre tanık dinlenebilir veya yemin teklif edilebilir.

 

 

TAHLİYE TAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE TALEP VE DAVALARI NASIL OLMAKTADIR?
 

Kiracı taşınmazı tahliye edeceğini yazı ile bildirmiş olmasına rağmen tahliye etmez ise kiralayan icra dairesine başvurarak tahliye isteyebileceği gibi ayrıca mahkemeye dava açmak suretiyle de tahliyeyi sağlar.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası kiralayana aittir. Zira sözleşmenin tarafı kiralayandır. Kiralayan olmayan malik tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açamaz. Kiralayanın ölümü halinde dava açma hakkı mirasçılarına aittir.

Kiralayan birden fazla ise davayı birlikte açmaları gerekir. Şayet dava biri tarafından açılmış ise dava reddedilmeyip diğerlerinin muvafakatlarının alınması gerekir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içerisinde açılması ya da icra takibi yapılması gerekir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında önceden gönderilen ihtar varsa süreyi kesmez.
Tahliye taahhüdünü izleyen bir ay içerisinde icra takibi yapılıp da takibin itiraza uğraması halinde kiralayan hem İcra Hakimliğine hem de genel mahkemeye başvurma hakkına sahip olduğundan bu şekilde yapılan icra takibi genel mahkemeye başvuru süresini keser. Bu durumda kiralayan yeni döneme kadar dava açabilir

 

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN ŞARTLARI NELERDİR?

Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır, Tahliye taahhüdü kiracı tarafından verilmelidir, Taahhütnamede tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekir,  Taahhütnamede tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekir, Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.

 

KONUT İHTİYACINA DAYALI TAHLİYE DAVALARI ŞARTLARI NELERDİR?

 

Kiralayanın ve Kiralayan durumunda olmayan malikin dava açma hakkı bulunmaktadır. Ayrıca intifa hakkı sahibi de  konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiralayan veya malik kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Bunlar dışında kimseler için konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz.

Tüzel kişilerde gerçek kişiler gibi ihtiyaç sebebiyle dava açma hakları vardır.(Örneğin banka ve diğer kuruluşlar  kendi mensuplarına lojman tahsis etmek için dava açabilirler)

 

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kiracıya karşı açılır.

Kiracılar birden fazla ise aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın hepsine karşı açılması gerekir.

 

Konut ihtiyacı nedeniyle dava açma süresi nasıl belirlenmektedir?

Tahliye davası kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bunun için kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresinin bilinmesi gerekir.

Bir aylık süre geçirildikten sonra kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır.

 

Konut İhtiyacı neye göre belirlenmektedir?

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kural olarak ihtiyacın doğması gerekir. Henüz doğmamış bir ihtiyaç için açılan dava samimi kabul edilemez.

Yakın zamanda gerçekleşecek ihtiyaç için tahliye davası açılabilir.(örnek nişanlı olup ta evlenme hazırlığı içinde olan çocukların ihtiyacı için tahliye davası açılabilir.)

Konut ihtiyacı için açılan davada muhtaç kişinin kirada oturması başlı başına ihtiyacın gerçek olduğuna bir karinedir.

 

İŞYERİ İHTİYACINA DAYALI TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?

 Kiralayan, Malik ve yeni malikin dava açma hakkı bulunmaktadır.

Yabancı uyruklu kişiler de tahliye davası açabilirler.

Tüzel kişilerde iş yeri ihtiyacı için tahliye davası açabilirler.

Dava kiracıya karşı açılır.

Konut ihtiyacı için açılacak davada olduğu gibi işyeri ihtiyacı için açılacak davaların da kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

Kiralayanın, kendisinin, eşinin, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin iş yeri ihtiyaçları için açılabilir.

 

İhtiyacın belirlenmesi ve şartları nelerdir?

Meslek ve sanatın bizzat icra edilmesi, İhtiyacın gerçek samimim ve zorunlu olması

Tahliye tehdidi altında bulunan kişi de talep de bulunabilir.ancak tahliye atehdidi altında bulunmuyorsa ve kendisi de kiracı konumunda ise tahliyesi istenilen yerin daha üstün vasıflı olması gerekmektedir.

 

Kiralanan taşınmaz bir bütün olup da kiralananın bir bölümünün yapılacak işe yeterli olacağının belirlenmesi  halinde tamamının tahliyesi cihetine gidilmeyerek bu kısmın tahliyesine diğer bölümün reddine karar verilebilmektedir.

 

TAŞINMAZIN YENİDEN İNŞAA VEYA İMAR MAKSADIYLA (TADİLAT) AÇILACAK DAVALAR VE ŞARTLARI?
 

Dava hakkı kural olarak kiralayana aittir.ancak malik de tadilat nedenine dayalı dava açabilir.

 

Dava Kural olarak kiracıya karşı açılır. Kiracı birden fazla ise tüm kiracılara karşı açılır.

Bu dava Kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir ay içinde açılabilir.

 

YENİ MALİKİN AÇACAĞI TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?

Kiralanan taşınmazı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre iktisap eden yeni malik de kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için dava açabilir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.

Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile  kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce geçer.

Bu şekilde mülkiyet hakkının tescilden önce kazanılması halinde de yeni maliğin dava açma hakkı vardır.

Tapusuz taşınmazın zilyetliğini devir almakla devir tarihinden itibaren şartları yerine getirerek dava açabilir.

Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için: iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde satın aldığına dair ihtarı tebliğ ettirmesi gerekmektedir.

 

İktisaptan itibaren bir ay içinde ihtar tebliğ ettirme şartı yerine getirilmiş ise yeni malik iktisap tarihinden itibaren 6 ayın sonunda tahliye davası açabilir

 

İktisap başlı başına tahliye sebebi değildir. Yeni malikin kiralanana ihtiyacının bulunması ve bu ihtiyacını kanıtlaması gerekir.

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI HAKKI VE ŞARTLARI

Kiralayanın ve kiralayan durumunda olmayan malikin (kiraların kendisine ödenmesini ihtar etmiş olması şartıyla) dava açma hakları bulunmaktadır.

İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE AÇILACAK DAVALARDA ARANILACAK KOŞULLAR NELERDİR?

1- Bir  yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde; kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki defa ihtarda bulunulmuş olmalıdır.

2-İhtarda ödenmeyen aylar kirasının hangi aylara ait olduğu açıkça belirtilmelidir.

3-İhtar şekle tabi değildir. Noterden olabileceği gibi, telgraf ve taahhütlü mektupla da olabilir. Ancak, telgraf ve mektupla olması halinde tebligatın bizzat muhataba tebliğ edilmesi gerekir.

4-İhtarda ödeme süresi belirtilmesi gerekmemekte olup, kiranın ödenmediğinin belirtilmesi ve ihtarın tebliği yeterlidir.

5-İcra takibi sonucunda gönderilen ödeme emirleri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.

6-İhtar gönderilebilmesi için kira bedelinin muaccel ve istenebilir olması gerekir.

7- İstenilebilir hale gelmiş kira bedeli için ihtar gönderilmeli ve ihtarın haklı olması gerekir. Kira alacağı muaccel olmadan çekilen ihtarlar haklı ihtar sayılmaz.

8-İhtarın haklı olması için hangi aya ait olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir.

9-İhtar tebliği usulsüz olsa bile duruşmaya katılan davalı tebligatın usulsüzlüğünü ileri sürmemiş ise tebligatın usulüne uygun olduğu kabul edilmektedir.

10-Bir ihtarın haklı olabilmesi için;

* Kira bedelinin muaccel olan aya ait olması,

* İhtarda istenilen ayın açıkça belirtilmiş olması,